Note ngắn SZC

BVSC dự phóng lợi nhuận ròng năm 2023 của SZC là 375 tỷ, tăng +89%, con số này cao hơn so với dự phóng của nhiều CTCK khác tầm quan 270 tỷ. Doanh thu 1,124 tỷ, tăng +30%.

(1) Doanh thu BĐS KCN đạt 768 tỷ VNĐ (+2% yoy), nhờ ghi nhận 35 ha cho thuê KCN Châu Đức, trong đó bao gồm 21 ha kí MOU với Tổng công ty Sonadezi trong năm 2022. Giá cho thuê trung bình năm 2023 đạt 91 USD/m2/chu kỳ thuê.

(2) Doanh thu đạt 294 tỷ VNĐ (+338% yoy), nhờ tiếp tục ghi nhận 50 căn shophouse thuộc giai đoạn 1. Giá bán shophouse ước tính là 26 triệu VNĐ/m2 (tương đương 5.9 tỷ VNĐ/căn). Biên lãi gộp 77% nên lợi nhuận gộp là 228 tỷ.

Tiềm năng quỹ đất ở vị thế đẹp và sẵn sàng cho thuê

Quỹ đất của SZC gói gọn trong 1 quần thể KCN-đô thị 2.287 ha, thuộc địa phận tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu - địa phương có tốc độ tăng trưởng hạ tầng tốt nhất hiện tại, gần sân bay Long Thành (40 km), cụm cảng Thị Vải-Cái Mép (30 km), cao tốc Biên Hòa- Vũng Tàu (10 km). Trong đó, cảng Cái Mép-Thị vải sẽ là một trong 2 cản đóng vai trò đặc biệt quan trọng với chức năng là cửa ngõ và cảng trung chuyển quốc tế.

Giá thuê khu vực BR-VT tăng trưởng nhanh nhất khu vực phía Nam với 18% YoY và có thể duy trì 8-10% YoY trong những năm tới (dự phóng của CTCK DSC). Trong bối cảnh các KCN "hot" tại Phú Mỹ không còn đất để thuê, nhu cầu sẽ dần chảy về các KCN lân cận, tiêu biểu nhất sẽ là KCN Sonadezi Châu Đức bởi sức hút của Sân bay Long Thành và cảng Cái Mép-Thị Vải là cực kì lớn.

Tính đến thời điểm hiện tại, diện tích đất thương phẩm đã đền bù GPMD chưa kinh doanh còn lại rơi vào khoảng hơn 300 ha. Đặc biệt, SZC có được lợi thế mà các KCN khác không có là: có thể cho khách hàng lớn thuê với diện tích đất rất lớn tới 50ha/khách, nền đất của KCN Sonadzi rất cứng nên làm nhà xưởng với máy móc lớn không cần gia cố nền bãi. Chính sách của tỉnh BR-VT là chỉ thu hút nhà đầu tư công nghệ cao, thân thiện môi trường, không thâm dụng lao động, kinh xanh-tuần hoàn nên FDI tổng thể cả nước giảm nhưng FDI chất lượng cao mới đang là xu hướng chính, nên SZC có lợi thế đặc biệt để đáp ứng.

Khu dân cư Hữu Phước là động lực tăng trưởng tiếp theo

Tiếp tục ghi nhận doanh thu của GĐ1 của dự án KDC Sonadezi Hữu Phước. SZC hiện tại đã hoàn tất thi công hạ tầng kỹ thuật GĐ1 của dự án KDC Sonadezi Hữu Phước với diện tích 25,2 ha và đang trong quá trình triển khai thi công GĐ2 15,3 ha.

Hiện tại, giai đoạn 1 đã bán hết sản phẩm đất nền và shophouse cho cán bộ công nhân viên, doanh thu và lợi nhuận ước tính lần lượt khoảng 815.6 tỷ và xấp xỉ 300 tỷ lợi nhuận. Công ty đang tiếp tục mở bán giai đoạn 2 bao gồm 70 căn shophouse và 243 căn nhà liền kề.

Dự án dự kiến sẽ cung cấp 164 căn shophouse với diện tích thương phẩm là 36.736m2; 510 căn nhà liền kề với diện tích thương phẩm là 91.896m2. Theo như thông tin từ phía SZC, trong năm 2022 công ty đã nộp tiền sử dụng đất tương đương 718 tỷ đồng cho diện tích đất đô thị tương ứng 43 ha. Hiện tại, SZC đang thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 23,8 ha. Trong 6 tháng đầu năm, doanh nghiệp ghi nhận 33 tỷ đồng doanh thu (chiếm 9,4% cơ cấu tổng doanh thu) từ hoạt động này.

=> Chúng tôi cho rằng giai đoạn 2023-2024 sẽ là thời điểm bàn giao các lô shophouse và đất nền, ghi nhận tương đối mạnh về cả doanh thu lẫn lợi nhuận khi biên lợi nhuận của dự án này cực kì cao. Trên báo cáo tài chính Q4/2022, khoảng 1.300 tỷ đã kết chuyển từ dở dang dài hạn sang hàng tồn kho, chứng tỏ 1 lượng dự án đang sẵn sàng bàn giao.

Ngày 6/11, Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã có thông báo về việc đủ điều kiện bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (đợt 4) đối với 128 căn nhà liên kế tuyến phố thương mại (shophouse) thuộc giai đoạn 2 dự án khu dân cư Sonadezi Hữu Phước, tại xã Suối Nghệ, huyện Châu Đức.